Se o seu imóvel na planta atrasou e, mesmo assim, você continua pagando “taxa de evolução de obra”, também conhecida como juros de obra, saiba que após a entrega essa cobrança é indevida.
1. O que é a taxa de evolução de obra (juros de obra)
Na compra de imóvel na planta com financiamento bancário, é comum que o banco libere o valor do crédito de forma gradual, de acordo com o andamento da obra. No caso, enquanto a construção está em curso, o comprador paga mensalmente ao banco os chamados juros de obra/taxa de evolução de obra.
Em síntese, “juros de obra” funcionam como uma espécie de remuneração durante o período entre a contratação e a entrega do imóvel, ou seja, quando o imóvel ainda não foi entregue e o financiamento ainda não entrou, de fato, na etapa “normal” de amortização.
Nesse sentido, Luiz Antonio Scavone Junior trata essa cobrança como uma forma de juros anteriores à entrega (conhecidos também como “juros no pé”), vinculada à ideia de remunerar o capital empregado/antecipado na construção.
Ao mesmo tempo Scavone destaca que conclusão não é automática em todo caso, pois depende do desenho do negócio e do fluxo do contrato, e, ainda, critica práticas que mascaram o preço efetivo do imóvel.
2. Cobrança após o prazo de entrega (com tolerância)
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento repetitivo (Tema 966), firmou entendimento de que é ilícita a cobrança de juros de obra (ou encargo equivalente) após o prazo fixado no contrato para entrega das chaves, incluído o período de tolerância (180 dias).
Em outras palavras, pode-se dizer se a construtora ultrapassa o prazo contratual (somado ao prazo de tolerância previsto), o consumidor não deve ser penalizado com a manutenção dessa cobrança por um atraso que não deu causa.
3.O que a lei e o CDC reforçam
Além do entendimento do STJ, a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) alterou a Lei 4.591/1964 e trouxe regras sobre prazo de tolerância e efeitos do atraso, inclusive prevendo consequências jurídicas quando o prazo é ultrapassado (art. 43-A).