Desistir de um imóvel na planta ou de um lote não é só “assinar um distrato” e seguir a vida. O que define quanto você recebe de volta e em quanto tempo é o enquadramento do seu contrato e a forma como a incorporadora ou loteadora estrutura o termo de rescisão.
A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) nasceu para dar previsibilidade ao mercado: ela passou a detalhar, em especial para loteamentos e incorporações, quais rubricas podem ser descontadas, quais limites podem ser aplicados e em que prazos a devolução poderia ocorrer.
Em 2025, o cenário ficou ainda mais sensível porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) não uniformizou totalmente o distrato de lote/terreno sem edificação, por exemplo, e hoje há divergência interna. A 3ª Turma (2025, p. ex., REsp 2.106.548/SP e correlatos) adotou linha pró-consumidor, priorizando o Código de Defesa do Consumidor( CDC) para evitar esvaziamento do direito de reembolso: teto prático de retenção em torno de 25% do que foi pago, restituição “à vista” no caso examinado e afastamento da taxa de fruição quando não há edificação e uso do bem.
Já a 4ª Turma (REsp 2.104.086) reforçou a aplicação literal da Lei do Distrato aos contratos posteriores à Lei 13.786/2018: admite a cláusula penal nos limites legais e reconhece taxa de fruição/ocupação mesmo em lote não edificado, com base no art. 32-A da Lei 6.766/1979 (na redação da Lei 13.786/2018).
Com base na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), na doutrina de referência de Luiz Antonio Scavone Junior, e em recente entendimento do Superior Tribunal de Juistiça, preparamos este guia para você entender o que é legal e como agir quando estiver diante de um distrato.
1. Classifique o seu contrato
Nem todo distrato é igual. O cálculo do valor que você receberá de volta depende de dois fatores principais? Loteamento ou Incorporação? As regras mudam se você comprou um lote ou um apartamento.
2. Verifique se o empreendimento tem "patrimônio de afetação".
Se tiver, a construtora pode reter até 50% do que você pagou. Do contrário, o teto de retenção é de 25%.
3. Atenta-se ao seu Direito de Arrependimento.
Se você assinou o contrato em um estande de vendas ou fora da sede da empresa, você tem 7 dias para desistir e receber 100% do valor pago (inclusive a corretagem).
4. O que a construtora pode descontar de você?
Muitas pessoas acham que receberão tudo de volta, mas a lei permite retenções e a jurisprudencia brasileira vem minimizando essas retenções a depender de cada caso.
Como bem sintetiza Scavone, os descontos comuns são: a) Cláusula Penal: 25% ou 50% (dependendo do patrimônio de afetação); b) Comissão de Corretagem (geralmente não é devolvida); c) Taxa de Fruição: Se você já estava morando ou tinha a posse do imóvel, será cobrado cerca de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato; e d) Encargos: IPTU e condomínio vencidos (se você já tinha a posse).
É compreendido por grande parte dos juristas que os descontos são limitados ao valor que você pagou, exceto a taxa de fruição, que pode fazer com que você saia devendo para a construtora em casos de ocupação prolongada, sendo tambem esse o entendimento dos tribunais superiores,
5. Quando vou receber o dinheiro?
Na maioria das vezes, não é imediato. Os prazos legais são: a) com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o "Habite-se". Sem patrimônio de afetação, em até 180 dias após o distrato. Acaso o imóvel sejarevendido, em até 30 dias após a revenda para um novo comprador.
6. Peça uma Planilha Discriminada dos valores pagos.
Não aceite um valor fechado. Exija que a construtora detalhe o total pago, o índice de correção, a porcentagem de retenção e cada dedução. Isso evita descontos indevidos.
7.Ache um comprador substituto.
Isso mesmo. A lei permite que você apresente um novo comprador para assumir sua posição. Se a construtora aceitar o novo cliente, você pode evitar a multa de retenção (cláusula penal).
8. E se a culpa for da Construtora?
Se você está desistindo porque a obra atrasou ou a construtora descumpriu o contrato, a regra muda totalmente. Pela Súmula 543 do STJ, a devolução deve ser IMEDIATA e INTEGRAL (100%). Neste caso, você não deve aceitar ser tratado como "desistente", já que a empresa é quem errou.
Este guia foi elaborado com o intuito de nortear você(comprador). Todavia, muita atenção! Apesar de serem dicas valiosas, se você está diante de um distrato, não assine termos, aditivos ou “acordos de devolução” sem análise técnica de um advogado especializado em direito imobiliário.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 (Lei do Distrato). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Parcelamento do Solo Urbano). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Incorporações/Condomínio em edificações). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 ( Código de Defesa do Consumidor)– versão compilada. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm
MIGALHAS. STJ impede perda maior que 25% em distratos imobiliários. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/447178/stj-impede-perda-maior-que-25-em-distratos-imobiliarios
MIGALHAS. Lei dos distratos, insegurança jurídica e atual jurisprudência do STJ. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/441450/lei-dos-distratos-inseguranca-juridicaeatual-jurisprudencia-do-stj
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 16. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020.
STJ. Sob Lei do Distrato, é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado (20/10/2025). Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/20102025-Sob-Lei-do-Distrato-epossivel-aplicar-multa-por-desistenciaetaxa-de-ocupacao-de-lote-nao-edificado.aspx
STJ. Parte que desistiu da compra de terreno sem edificação não precisa pagar taxa de ocupação ao vendedor (28/04/2021). Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/28042021-Parte-que-desistiu-da-compra-de-terreno-sem-edificacao-nao-precisa-pagar-taxa-de-ocupacao-ao-vendedor.aspx